Договор аренды для бизнеса:
составить, проверить, внедрить
“
Аренда производственного цеха либо офиса, промышленного станка либо автотранспорта – в каждом таком случае собственник объекта (арендодатель) заинтересован в своевременном получении арендной платы и сохранности имущества. А арендатору необходима стабильность формулы затрат на аренду и прогнозируемость отношений с собственником. Обе стороны нуждаются в гарантиях на случай финансовых осложнений у контрагента, либо резкого изменения общего состояния рынка.
Договор аренды (соглашение между арендодателем и арендатором) призван учесть большинство рисков сторон, а также в максимальной форме заранее предусмотреть варианты разрешения различных спорных ситуаций между сторонами.
Наши юристы обеспечивают юридическую поддержку как арендодателя, так и арендатора. И предлагают оптимальную схему сделки с учетом запросов обеих сторон, а также эффективные правовые механизмы воздействия на недобросовестного контрагента.
Мы имеет подтвержденный опыт как подготовки различных договоров для бизнеса, так и их защиты в суде.
Договор аренды (соглашение между арендодателем и арендатором) призван учесть большинство рисков сторон, а также в максимальной форме заранее предусмотреть варианты разрешения различных спорных ситуаций между сторонами.
Наши юристы обеспечивают юридическую поддержку как арендодателя, так и арендатора. И предлагают оптимальную схему сделки с учетом запросов обеих сторон, а также эффективные правовые механизмы воздействия на недобросовестного контрагента.
Мы имеет подтвержденный опыт как подготовки различных договоров для бизнеса, так и их защиты в суде.
Стандартные риски арендатора
Риски арендатора в отношении права собственности на объект аренды:
- У контрагента (потенциального арендодателя) отсутствует право собственности на объект либо право сдачи объекта в субаренду. Арендатор получил копию свидетельства о праве собственности. Мы рекомендуем самостоятельно заказать из Росреестра справку о собственнике помещения – такие сведения являются общедоступными.
- Право собственности арендодателя на объект аренды ограничено (например, объект находится в залоге с обязательством согласовывать передачу в аренду с залогодержателем; либо объект аренды находится в аренде у другого арендатора).
- Право собственности арендодателя оспаривается иным лицом в судебном порядке.
Риски покупателя: арендатор не сможет использовать объект для аренды. Кроме того, имеется риск признания договора аренды недействительным и риск невозможности вернуть уже внесенный аванс по арендной плате и другие платежи, например, гарантийный платеж.
Риски арендатора при нецелевом использовании объекта аренды:
Как правило, арендуемое имущество используется согласно его функциональному назначению (например, автотранспорт, предназначенный для перевозки грузов до 1.5 тонн согласно данным завода-изготовителя, не должен использоваться для перевозки более тяжелого груза).
Однако стороны вправе либо уточнить цель аренды, либо указать цель аренды, которая не совпадает с функциональным назначением (например, офисное помещение сдать под склад для хранения).
Нецелевое использование – использование объекта аренды не в соответствии с его функциональным назначением либо не в соответствии с договорным условием (например, на территории арендуемого склада арендатор организовал промышленное производство, при котором износ помещения значительно выше).
Риски арендатора: Арендодатель вправе не только досрочно расторгнуть договор, но и потребовать возмещения убытков (например, расходы на ремонт объекта, а также недополученную прибыль от простоя объекта в течение этого времени и невозможности сдачи его в аренду другому арендатору).
Риски арендатора при краткосрочной аренде:
- Договор аренды предусматривает либо право арендодателя досрочно отказаться от договора, либо такое право для обеих сторон. При этом никакие финансовые аспекты досрочного прекращения договора не оговорены.
Риски арендатора: недобросовестный арендодатель сможет прекратить аренду сразу после того, как арендатор проведет ремонт объекта. При этом потребовать от арендодателя компенсации затрат арендатора на такой ремонт будет невозможно.
Риски арендатора при приемке объекта аренды:
- Арендатору следует детально описывать состояние объекта аренды при его приемке от арендодателя и фиксировать его в акте (также возможна видеозапись объекта с приложением CD-диска или иного носителя информации к акту).
Риски арендатора: если фактическое состояние объекта хуже того, как оно описано в акте, то арендодатель получит право требовать от арендатора ремонта объекта аренды (приведение его в нормальное состояние). Либо даже капитального ремонта, если в договоре аренды будет условие об обязанности арендатора проводить капитальный ремонт. При этом арендатор будет лишен возможности ссылаться на то обстоятельство, что объект изначального передавался в аренду с недостатками.
Риски арендатора по оплате расходов на содержание объекта аренды:
- По общему правилу арендатор несет расходы на содержание арендованного объекта.
Риски арендатора: Если в договоре не конкретизированы расходы на содержание объекта, то арендатор может узнать о них уже после подписания договора (коммунальные услуги, содержание мест общего пользования, эксплуатационные обслуживание здания и прилегающей территории, периодическое технологическое обслуживание оборудования и т.д.).
Риски арендатора при изменении размера арендной платы чаще одного раза в год:
- Как правило, размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год.
Риски арендатора: если размер арендной платы определен в виде формулы, где некоторые показали привязаны к внешним факторам и не зависят от сторон, то изменение значений показателей чаще одного раза в год допустимо и не является нарушением (например, таким показателем является курс иностранной валюты).
- Стороны заключают краткосрочный договор аренды, хотя фактически планируют долгосрочные отношения. При этом договор аренды не содержит правила об автоматическом продлении договора (пролонгации).
Риски арендатора: перед завершением договора аренды арендатор встает перед необходимостью заново согласовывать условия аренды, в том числе и условие об арендной плате.
Риски арендатора при просрочке возврата объекта аренды:
- По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Арендная плата начисляется на весь период такой просрочки. Вместе с тем арендатор может понести и другие финансовые издержки.
Риски арендатора: Арендатор встает перед риском выплаты арендодателю как неустойки (штрафа), предусмотренной договором за просрочку возврата объекта, так и возмещения арендодателю убытков (например, штрафа, который уплатит арендодатель за несвоевременную передачу объекта аренды новому арендатору). Ограничение размера ответственности может быть предусмотрено договором аренды.
Риски арендатора при нечетком согласовании случаев применения штрафов:
- Как правило, любой коммерческий договор содержит условия об ответственности его сторон за нарушения и неисполнение обязательств (неустойке, штрафах). Значительный размер штрафа служит средством наказания недобросовестного контрагента и средством предотвращения нарушения (штраф за нарушение договора может быть дороже выгоды от нарушения).
Риски арендатора: Если стороны договора аренды не согласовали конкретные обязательства, за неисполнение которых будет начислен штраф, а использовали формулировку «штраф применяется в случае нарушения условий договора» либо близкую по смыслу, то арендатор встает перед риском выплаты штрафа за любое, даже малозначительное, несоответствие своего поведения условиям договора (за декларативные обязательства). Например, за не уведомление арендодателя о смене своих реквизитов и т.п.
Мы привели лишь несколько типичных случаев, но не все из них. Для минимизации рисков для вашего бизнеса поручите подготовку договора поставки юристу.
Стандартные риски арендодателя
Риски арендодателя от преимущественного права аренды у арендатора:
- Законом определено, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договором могут быть установлены иные правила.
Риски арендодателя: арендодатель должен будет после истечения срока договора аренды по требованию арендатора либо заключить с ним новый договор на прежних условиях, либо вообще отказаться от сдачи объекта в аренду любым лицам сроком на один год.
Риски арендодателя при возврате объекта аренды:
- Согласно общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Риски арендодателя: если арендодатель своевременно не уведомит арендатора о предстоящем прекращении аренды и не зафиксирует свою попытку принять объекты аренды непосредственно сразу после истечения срока аренды, то существует риск того, что договор аренды будет возобновлен при условии, что арендатор продолжит пользоваться объектом аренды.
Риски арендодателя по капитальному ремонту объекта аренды:
- Согласно общему правилу, на арендодателе лежит обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды. Положение актуально для долгосрочной аренды, либо для аренды объекта, который находится неудовлетворительном состоянии на момент его передачи в аренду.
Риски арендодателя: арендодатель оказывается перед риском нести дополнительные расходы на капитальный ремонт объекта, если в договора аренды недостаточно четко прописана обязанность по такому ремонту на арендатора (например, предусмотрено, что капитальный ремонт проводит арендатор, но не указано, за чей счет).
Риски арендодателя при ссылке в арендной плате на инфляцию:
- Договоры аренды нередко содержат условие о том, что размер арендной платы может быть изменен с учетом уровня инфляции.
Риски арендодателя: арендодатель оказывается перед риском невозможности использовать такое положение, если в нем не будет конкретизированы порядок перерасчета арендной платы и какой конкретный показатель стороны принимают под уровнем инфляции.
Мы привели лишь несколько типичных случаев, но не все из них. Для минимизации рисков для вашего бизнеса поручите подготовку договора поставки юристу.
Наши проекты
Разработка правовой структуры интернет-платформы по организации сделок оптовой купли-продажи продуктов питания. Разработка договорной юридической документации.
Консультирование компании машиностроительного профиля (производителя зубчатых колес и механических редукторов) по вопросам неисполнения договора контрагентом, рискам расторжения договора и защиты интересов поставщика.
Консультирование по вопросам хозяйственной деятельности завода; анализ, разработка, корректировка договорной базы (строительный подряд, поставка, сервисные контракты на техническую модернизацию завода и т.д.).
Разработка энергосервисных контрактов на анализ (мониторинг) энергосистемы заказчика и последующую реализацию мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности оборудования заказчика.
Стоимость
Стоимость разработки договора аренды индивидуальна и зависит от ряда факторов и необходимой детализации взаимоотношений арендодателя и арендатора. Ориентир: от 60 000 руб.
Стоимость экспертизы (анализ) договора аренды, предоставленного контрагентом, индивидуальна и зависит от объема документа и формата анализа: устно или письменно. Ориентир: от 18 000 руб.
Стоимость экспертизы (анализ) договора аренды, предоставленного контрагентом, индивидуальна и зависит от объема документа и формата анализа: устно или письменно. Ориентир: от 18 000 руб.
Первичная встреча не требует оплаты. Она необходима прежде всего нам самим - определить возможность работы по проекту, получить первые детали, оценить риски недостижения цели, сформировать предложение по дальнейшим шагам. Для удобства мы можем встретиться по видеосвязи.
Наши услуги при подготовке
договора поставки
1
Выбор структуры
Выбираем оптимальную договорную конструкцию для конкретной ситуации и под требования бизнеса.
2
Риски
Выявляем риски оспаривания договора или отдельных его условий. Определяем юридические «лазейки» для нарушения договора контрагентом.
3
Разработка
Разрабатываем проект договора. Сопровождаем согласование со службами клиента и контрагента.
4
Обеспечительные меры
Предлагаем эффективные и доступные механизмы обеспечения исполнения договора: эскроу, независимая гарантия, залоги и поручительства и т.д.
5
Защита и ответственность
Определяем эффективные виды санкций (наказания) за нарушение договора: от «классических» штрафов и неустойки до удержания вещи и автоматического изменения цены в зависимости от срока оплаты.
6
Споры и суды
Выбираем оптимальный орган для разрешения споров из договора: государственный суд или третейский суд (арбитраж).
Наши услуги по проверке (анализе)
договора поставки от контрагента
1
Противоречия закону и договору
Выявляем условия, противоречащих закону и другим условиям договора.
2
Интересы и риски клиента
Проверяем договор на соответствие интересам клиента. Анализируем риски и возможные негативные последствия. Предлагаем способы их минимизации.
3
Понуждение к исполнению
Анализируем предложенные второй стороной механизмы исполнения договора и понуждения к исполнению. Даем оценку перспективы судебного спора на основе релевантной судебной практики.
4
Споры и суды
Даем оценку эффективности предложенного второй стороной досудебного порядка разрешения споров и предложенного судебного учреждения.
5
Рекомендации
Формируем рекомендации по корректировке документов, юридическим механизмам для надлежащего исполнения договора.
6
Корректировки
Готовим альтернативные формулировки договора или отдельных его условий.
Схема работы с консультантом
1
Ваш первый шаг
Свяжитесь с нами и передайте вводные данные.
2
Техническое задание
Мы анализируем вашу ситуацию и помогаем сформировать техническое задание.
3
Наше предложение
Согласование стоимости работы и заключение договора на юридические услуги.
4
Реализация проекта
Детализация технического задания. Разработка (подготовка) договора купли-продажи и сопутствующей документации. Обсуждение и согласование с контрагентом.
Публикации в СМИ по теме